У Харкові хочуть побудувати муніципальне житло: експерти про переваги та ризики

Мер Харкова запропонував втілити у Харкові німецьку модель повоєнної відбудови житла

Наприкінці січня міський голова Харкова Ігор Терехов зустрівся з експертами Житлової ініціативи для Східної Європи, що реалізується під патронатом Європейської економічної комісії ООН.

Під час переговорів обговорювалися деталі розробки Концепції муніципального житла для міста. Проєкт реалізовуватиметься за фінансової підтримки Міністерства економічного співробітництва та розвитку Німеччини.

Як зазначив мер, внаслідок обстрілів понад 150 тис. містян  втратили житло, тому сьогодні є потреба не лише у відновленні пошкоджених будинків, а й у будівництві житла. За його словами, це сприятиме поверненню харків'ян до міста.

"Ми б хотіли взяти за досвід післявоєнне відновлення Німеччини, коли саме місто є замовником будівництва житла і потім може здавати це житло в довгострокову оренду з правом викупу для містян. Це було б набагато дешевше для людей, ніж купувати квартири за ринковими цінами у комерційних забудовників, що важливо з огляду на кількість постраждалих від російської агресії зараз", - повідомив Ігор Терехов.

Журналіст порталу "Коментарі. Харків" запитала у експертів, чи актуальна для Харкова німецька модель повоєнної відбудови і як будівництво муніципального житла може створити конкуренцію приватним забудовникам та рієлторам у місті.

Доцент кафедри політології Каразінського університету, дослідниця Вільного університету Берліна Юлія Біденко зазначає, що німецька модель соціального житла і повоєнної відбудови доволі часто вже обговорюється в експертних колах як певна модель для України.

"Не дивно, що така зустріч відбулася і в принципі такі ідеї існують, особливо у Харкові, у місті, яке з одного боку є одним з найбільш постраждалих від російської агресії, але з іншого боку має певний потенціал до відновлення, має певний економічний ресурс для цього і хоче повернути містян після закінчення принаймні гарячої фази російсько-української війни.
Але треба пам’ятати наступне, що в Німеччині соціальне житло здебільшого не розпродається так швидко, і тут дуже важлива якість управління цих муніципальних компаній, які є власниками цього доступного соціального житла", – зазначає експерт.

СОЦІАЛЬНЕ ЖИТЛО не дорівнює ШВИДКОМУ ВИКУПУ НЕРУХОМОСТІ

Німецька модель передбачає, що найчастіше держава або місто компенсують орендну плату для родин з низьким рівнем доходу, тому люди не залишаться на вулиці. Але такого закріпленого права викупу цього житла фактично немає. Здебільшого йдеться про довгострокову оренду, тому що це житло призначене для людей з інвалідністю, людей, які втратили роботу, які перебувають за межею бідності, або навіть мають пенсійний вік, але не мають високої пенсії і не здатні оплачувати житло.

"Тому тут дуже сумнівним видається саме ось це право швидкого викупу житла, адже воно трохи суперечить самій концепції соціального житла. Люди, які не мають доходів, навряд чи можуть швидко його викупити. Тим більше це може привести до таких перекосів, які спостерігалися на сході Німеччини, коли в дев’яностих роках для підвищення цієї бізнес-ініціативи багато соціального житла було приватизоване, і саме через це деякі українські біженці потрапляючи наприклад в Берлін чи в Дрезден, стикаються з тим, що фактично соціально доступного житла немає. У той час, коли деякі західні землі, не маючи такої потреби передавати все у приватні руки, вони зберегли за собою право на володіння соціальним житлом, і тому наші громадяни, які опинилися в умовній Баварії як біженці, знаходили собі квартири, що покривалися державою швидше, ніж наші громадяни, які бажали поселитися, наприклад, в Берліні", – наголошує Юлія Біденко.

Політолог Максим Гончаренко вважає, що здача житла у довгострокову оренду та покриття суми будівництва за рахунок орендної плати – цікавий варіант, який може спрацювати і у нас.

"Ця зустріч з представниками ініціативи ООН вкрай важлива для міста. Якщо ми будемо реалістами – тоді маємо визнати, наскільки Харків потребує відновлення. Багато мешканців міста могли б повернутися, але у багатьох родинах мова йде не просто про зруйновану інфраструктуру, чи понівечену прибудинкову зону, а про відсутність житла, як такого. Тому дійсно, такі зустрічі та ініціативи на часі і дають нам, як суспільству, чіткий сигнал: світова спільнота знає про нашу біль, наші проблеми та опікується їх вирішенням. Це – гарна тенденція.

Щодо самої ініціативи – схема доволі цікава. Здача житла у довгострокову оренду та покриття суми будівництва за рахунок арендної плати. Схожі приклади у післявоєнній Європі існували, тож може спрацювати і у нас", – зазначає політолог.

ХТО МОЖЕ РОЗПОРЯДЖАТИСЯ МУНІЦІПАЛЬНИМ ЖИТЛОМ

Муніципальна квартира в традиційному понятті є нерухомістю для соціальних потреб населення, що належить муніципалітету – місцевим органам влади. Як правило, така житлова площа надається громадянам на підставі договору найму або ордера.

"Тут дуже важливо збалансувати таку політику і слід пам’ятати, що здебільшого німецька модель передбачає те, що це умовне комунальне підприємство, але цим соціальним житлом не розпоряджаються напряму, наприклад, міська рада. Це умовно товариство з обмеженою відповідальністю. Але при цьому міська рада, органи місцевого самоврядування можуть контролювати розподіл житла політично, зокрема створювати правила рамкові, умови, за яких та чи інша категорія громадян може претендувати на житло, або соціальні відомства можуть встановлювати певну черговість", – зауважує Юлія Біденко.

Вона зазначає, що при створенні таких компаній, при прийнятті таких інвестицій дуже важливо розуміти довгострокову політику міської влади і за якими умовами ті, хто будуть орендарями чи споживачами таких соціальних послуг як надання житла, зможуть його викупати.

ЯКІ Є РИЗИКИ?

Політолог Юлія Біденко зазначає, що важливо, щоб певна кількість соціального житла перебувала досі у розпорядженні міста і надавалася іншим категоріям громадян, молодим робітникам, які приїжджають відбудовувати Харків, чи наприклад молодим спеціалістам, брак яких буде відчутний на ринку праці ще довго, зважаючи на те, що багато студентів полишили Харків і можливо ніколи не повернуться.

"Щоб це не призвело до виникнення чорних рієлторів, або до тих схем, які використовувалися в Україні десятиріччями, коли просто якісь не доброчесні інвестори полюють за такими квартирами, на них переписують ці квартири люди, які можливо обмежені в правовій грамотності.

Тому правила і довгостроковість цих політик вони є дуже важливими. І дуже важливо уникнути скажімо так чорного ринку, чи уходу в сіру зону того ринку, що навіть вже існує", - говорить експерт.

Політолог та експерт Українського Інституту Політики Микита Трачук зазначає, що Україна намагається будувати конкурентну демократичну модель, у тому числі і економічну, а вона як раз і будується на конкуренції.

"Ми могли б говорити і думати, що ось, наші національні, міські приватні забудовники можуть постраждати, це може вдарити по ринку вторинного житла для рієлторів, для посередників і просто для людей, які хочуть можливо свою нерухомість продати. Але ми не маємо забувати, що в нас, на жаль, війна триває. Що в нас понад 150 тисяч досі людей без житла лишилися, цілі райони, на кшталт "Горизонту", Салтівки Північної практично немає. І наразі владі необхідно думати саме про людей, якомога швидше та доступніше зробити житло, аби люди знову змогли жити в своїх домівках", - зазначає експерт.

У свою чергу Максим Гончаренко зауважив, що подібні ініціативи не обов’язково будуть “відбирати хліб” у вітчизняних працівників.

"Скоріш за все, на таких будівництвах будуть задіяні місцеві сили: вітчизняні робітники цілком можуть бути забезпечені роботою та замовленнями у рамках цього проекту. До того ж, це позитивно відображатиметься на усіх галузях: від суто будівництва, до виготовлення матеріалів, їх зберігання, перевезення тощо.

Якщо казати саме про приватних забудовників – їм доведеться конкурувати. Але уникнути цієї конкуренції у сучасних умовах буде неможливо. У будь-якому разі, або зараз, або у післявоєнний час, до нас приходитимуть міжнародні партнери з пропозиціями по реконструкції. Пропозиціями вигідними. Тож, ця конкуренція мала б виникнути раніше, або пізніше. Виникла ось зараз.

Зворотня сторона питання – чи витримає бізнес конкуренцію. І я вважаю, що так. Сталі компанії вже переживали кризи. Вже займалися будівництвом у 2023. Вони знають, як поводитися на ринку. А на Харківщині об’ємів роботи дуже багато. Тож, вистачить", – резюмував експерт.

Загалом експерти вбачають реалізацію такого проєкту, як можливість розв'язати проблему з житлом у місті. Однак чи буде він реалізований максимально прозоро та зручно для містян, залежить від влади.