В Харькове хотят построить муниципальное жилье: эксперты о преимуществах и рисках

Мэр Харькова предложил воплотить в Харькове немецкую модель послевоенного восстановления жилья

В конце января мэр Харькова Игорь Терехов встретился с экспертами Жилищной инициативы для Восточной Европы, реализуемой под патронатом Европейской экономической комиссии ООН.

В ходе переговоров обсуждались детали разработки Концепции муниципального жилья для города. Проект будет реализовываться при финансовой поддержке Министерства экономического сотрудничества и развития Германии.

Как отметил мэр, в результате обстрелов более 150 тыс. горожан потеряли жилье, поэтому сегодня есть потребность не только в восстановлении поврежденных домов, но и в строительстве жилья. По его словам, это будет способствовать возвращению харьковчан в город.

"Мы хотели бы взять за опыт послевоенное восстановление Германии, когда сам город является заказчиком строительства жилья и потом может сдавать это жилье в долгосрочную аренду с правом выкупа для горожан. Это было бы гораздо дешевле для людей, чем покупать квартиры по рыночным ценам у коммерческих застройщиков, что важно, учитывая количество пострадавших от российской агрессии сейчас", - сообщил Игорь Терехов.

Журналист портала "Комментарии. Харьков" спросила у экспертов, актуальна ли для Харькова немецкая модель послевоенного восстановления и как строительство муниципального жилья может создать конкуренцию частным застройщикам и риелторам в городе.

Доцент кафедры политологии Каразинского университета, исследовательница Свободного университета Берлина Юлия Биденко отмечает, что немецкая модель социального жилья и послевоенного восстановления довольно часто обсуждается в экспертных кругах как определенная модель для Украины.

"Неудивительно, что такая встреча состоялась и в принципе такие идеи существуют, особенно в Харькове, в городе, который с одной стороны является одним из наиболее пострадавших от российской агрессии, но с другой стороны имеет определенный потенциал для восстановления, имеет определенный экономический ресурс для этого и хочет вернуть горожан после окончания хотя бы горячей фазы российско-украинской войны.
Но надо помнить следующее, что в Германии социальное жилье в большинстве своем не распродается так быстро, и здесь очень важно качество управления этих муниципальных компаний, являющихся владельцами этого доступного социального жилья", – отмечает эксперт.

СОЦИАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕ не равно БЫСТРОМУ ВЫКУПУ НЕДВИЖИМОСТИ

Немецкая модель предполагает, что чаще всего государство или город компенсируют арендную плату для семей с низким уровнем дохода, поэтому люди не останутся на улице. Но такого закрепленного права выкупа этого жилья практически нет. В основном речь идет о долгосрочной аренде, потому что это жилье предназначено для людей с инвалидностью, людей, потерявших работу, находящихся за чертой бедности или даже имеющих пенсионный возраст, но не имеющих высокой пенсии и не способных оплачивать жилье.

"Поэтому здесь очень сомнительным представляется именно это право быстрого выкупа жилья, ведь оно несколько противоречит самой концепции социального жилья. Люди, у которых нет доходов, вряд ли могут быстро его выкупить. Тем более это может привести к таким перекосам, которые наблюдались на востоке Германии, когда в девяностых годах для повышения этой бизнес-инициативы много социального жилья было приватизировано, и именно поэтому некоторые украинские беженцы, попадая например в Берлин или в Дрезден, сталкиваются с тем, что практически социально доступного жилья нет. В то время, когда некоторые западные земли, не имея такой необходимости передавать все в частные руки, они сохранили за собой право на владение социальным жильем, и поэтому наши граждане, оказавшиеся в условной Баварии как беженцы, находили себе квартиры, которые покрывались государством скорее, чем наши граждане, желавшие поселиться, например, в Берлине", – отмечает Юлия Биденко.

Политолог Максим Гончаренко считает, что сдача жилья в долгосрочную аренду и покрытие суммы строительства за счет арендной платы – интересный вариант, который может сработать и у нас.

"Эта встреча с представителями инициативы ООН крайне важна для города. Если мы будем реалистами – тогда должны признать, насколько Харьков нуждается в восстановлении. Многие жители города могли бы вернуться, но во многих семьях речь идет не просто о разрушенной инфраструктуре или изуродованной придомовой зоне, а об отсутствии жилья как такового. Поэтому действительно, такие встречи и инициативы актуальны и дают нам, как обществу, четкий сигнал: мировое сообщество знает о нашей боли, наших проблемах и занимается их решением. Это хорошая тенденция.

Что касается самой инициативы – схема довольно интересная. Сдача жилья в долгосрочную аренду и возмещение суммы строительства за счет арендной платы. Похожие примеры в послевоенной Европе существовали, так что может сработать и у нас", – отмечает политолог.

КТО МОЖЕТ РАСПОРЯЖАТЬСЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ЖИЛЬЕМ

Муниципальная квартира в традиционном понятии является недвижимостью для социальных нужд населения, принадлежащей муниципалитету – местным органам власти. Как правило, такая жилая площадь предоставляется гражданам на основании договора найма или ордера.

"Здесь очень важно сбалансировать такую политику и следует помнить, что в большинстве своем немецкая модель предполагает то, что это условное коммунальное предприятие, но этим социальным жильем не распоряжаются напрямую, например, городской совет. Это условно общество с ограниченной ответственностью. Но при этом городской совет, органы местного самоуправления могут контролировать распределение жилья политически, в частности создавать рамочные правила, условия, при которых та или иная категория граждан может претендовать на жилье, или социальные ведомства могут устанавливать определенную очередность", – замечает Юлия Биденко.

Она подчеркивает, что при создании таких компаний, при принятии таких инвестиций очень важно понимать долгосрочную политику городских властей и по каким условиям те, кто будут арендаторами или потребителями таких социальных услуг, как предоставление жилья, смогут выкупать его.

КАКИЕ ЕСТЬ РИСКИ?

Политолог Юлия Биденко отмечает, что важно, чтобы определенное количество социального жилья находилось до сих пор в распоряжении города и предоставлялось другим категориям граждан, молодым работникам, приезжающим отстраивать Харьков, или например молодым специалистам, недостаток которых будет ощутим на рынке труда еще долго, учитывая то, что многие студенты покинули Харьков и возможно никогда не вернутся.

"Чтобы это не привело к возникновению черных риелторов, или к тем схемам, которые использовались в Украине десятилетиями, когда просто какие-то не добросовестные инвесторы охотятся за такими квартирами, на них переписывают эти квартиры люди, возможно ограниченные в правовой грамотности.

Поэтому правила и долгосрочность этих политик они очень важны. И очень важно избежать, скажем так, черного рынка или ухода в серую зону того рынка, что даже уже существует", - говорит эксперт.

Политолог и эксперт Украинского Института Политики Никита Трачук отмечает, что Украина пытается строить конкурентную демократическую модель, в том числе экономическую, а она как раз и строится на конкуренции.

"Мы могли бы говорить и думать, что вот наши национальные, городские частные застройщики могут пострадать, это может ударить по рынку вторичного жилья для риелторов, для посредников и просто для людей, которые хотят возможно свою недвижимость продать. Но мы не должны забывать, что у нас, к сожалению, война продолжается. Что у нас более 150 тысяч людей до сих пор без жилья остались, целые районы, типа "Горизонта", Салтовки Северной практически нет. И властям необходимо думать именно о людях, как можно быстрее и доступнее сделать жилье, чтобы люди снова смогли жить в своих домах", - говорит эксперт.

В свою очередь Максим Гончаренко отметил, что подобные инициативы не обязательно будут отбирать хлеб у отечественных работников.

"Скорее всего, на таких стройках будут задействованы местные силы: отечественные рабочие вполне могут быть обеспечены работой и заказами в рамках этого проекта. К тому же это будет положительно отражаться на всех отраслях: от чисто строительства до изготовления материалов, их хранения, перевозки и т.д.

Если говорить именно о частных застройщиках – им придется конкурировать. Но избежать этой конкуренции в современных условиях невозможно. Во всяком случае, либо сейчас, либо в послевоенное время, к нам будут приходить международные партнеры с предложениями по реконструкции. Предложениями выгодными. Поэтому эта конкуренция должна возникнуть раньше или позже. Возникла вот сейчас.

Обратная сторона вопроса – выдержит ли бизнес конкуренцию. И я считаю, что да. Устойчивые компании уже переживали кризисы. Уже занимались строительством в 2023 году. Они знают, как вести себя на рынке. А в Харьковской области объемов работы очень много. Так что хватит", – резюмировал эксперт.

В целом эксперты видят реализацию такого проекта как возможность решить проблему с жильем в городе. Однако будет ли он реализован максимально прозрачно и удобно для горожан, зависит от власти.